2021-02-20
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猝不及防的疫情、收緊的金融監管、降杠桿、降負債、抓銷售促回款........這些帶著壓迫感的關鍵詞構成了地產人的2020年。
面對這樣特殊的一年，鴻坤地產集團（以下簡稱“鴻坤地產”）北京公司總經理李衛鋒卻并不想用“難易”一詞去簡單描述。
“任何時候做企業都是不容易的。形勢好的時候，股東和市場期待值更高，業績指標壓力大；形勢不好的時候，壓力更大。房地產行業這幾年都很難，但經歷過2018年和2019年以后，現在的我們更加清醒的認識到，企業應該做什么，能做什么，能做多大的事情。”李衛鋒在接受中國房地產報記者采訪時表示。
從2002年7月一舉奪下200萬平方米的西紅門地塊開始，鴻坤地產以“深耕”的姿態開啟了一段長達數十年的地產征程。從拆遷、修路、市政、水電等基礎環節到城市運營；從建設商品房、高端住宅到引入幼兒園、打造相關市政設施與購物、休閑商業配套，18年的“深耕”，西紅門從荒涼的“農村”，變成如今產城融合的新城，隨著宜家購物中心、CDD創意港開業，西紅門商圈隨之火熱。西紅門板塊也成為集金融商貿、購物休閑、生產性服務業于一體的現代城市經濟發展中樞。與此同時，鴻坤也進一步明確了企業自身的發展戰略，即：深耕區域，如：京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及海南城市群；做“創新型城市運營商”。
深耕也為鴻坤帶來意想不到的收獲。“未來我們可能會下沉到一些城市，為這些城市帶來一些改變，帶來一些進步，作出一些貢獻。”
中國房地產報：2020年是特殊的一年，這一年你有何感想？你對2021年的房地產市場是否有信心？
李衛鋒：我對未來是有信心的。房地產行業仍然扮演著“壓艙石”的角色，是經濟的支撐。雖然近兩年的調控讓企業感到壓力，但從更長遠的角度來看，目前所有的調控措施，都是為了讓這個行業更健康、更長遠的發展下去。企業要做的是，在短期的陣痛中，調整企業發展的節奏，遇到困難突破困難，適應環境才能走得更為穩健。
中國的房地產行業還有著很大的發展空間。我一直認為中國的房地產行業仍處初級階段，相比發達國家，我們的開發能力和產品未來還有很大的提升空間。另外，房地產的金融屬性還沒有完全發揮出來，資本對于房地產還有很高的預期。同時，城市更新城市升級剛剛開始，我國存在著總規模達200萬億平方米的老舊資產在等待改造升級，圍繞這些城市升級提供運營服務，未來企業會有更多的發展的新機遇。
中國房地產報：目前來看運營企業什么是最難的？業績、降負債還是管理問題？
李衛鋒：相比之下，提高利潤是最難的。負債可以通過出售項目、地塊來調整；規?？梢酝ㄟ^犧牲利潤，加速推盤來實現。但利潤卻無法通過單一指標來調整，它是一個綜合因素的體現。一個企業的利潤不僅取決于企業的能力和管理體系，也取決于市場行情。比如，一些企業在市場好的時候拿過價格較高的地，但突然遭遇限購、限價政策等情況，影響到利潤，這些都是不可預測的因素。
中國房地產報：為應對市場新變化，在組織架構上有什么具體調整？在新業務與區域布局方面會有什么新的計劃與舉措？
李衛鋒：2020的疫情對城市化進程與房地產市場都有一定影響，萬科曾提出中國開始呈現出多中心、多層級、多節點的網絡型城市群結構的理論。我認為，未來企業布局的中心不一定集中北京、上海，人口較多的地級市、縣級市、甚至鎮，都有可能成為一個中心。
鴻坤曾在2012年制定了“大七環戰略”，持續布局天津、承德、薊州、廊坊、懷來、張家口、涿州等城市。2017年，在深耕京津冀的同時積極布局長三角、珠三角。分別進入北京、上海、天津、河北、江蘇、安徽、廣東、海南等城市和區域。
2020年3月中旬，我們進入唐山等地，在這些下沉的市場中，我們取得了較好的成績。2019年，廊坊開發區項目，我們在最難的時期全年銷售25億元，回款22億元，奪得廊坊2019年銷冠。唐山項目2020年首進之后，以半年銷售11億元奪得唐山銷冠。未來我們會圍繞大本營，繼續走下沉的路線，形成多中心的戰略布局。
2021年，我們的重要工作方向有三點：一、集團總部和城市公司總部的下沉；二、搭建更高效的平臺機制和工作機制，提高各城市之間的協同工作效率；三、可能會調整一些戰略區域。
在業務結構方面，未來我們可能會加大代建業務的比例。鴻坤2015年開始有做商業代建的想法，2019年開始規?；涞?。做這項業務出于兩點考慮：一、提升企業自身的市場競爭力；二、擴大品牌影響力，加速規模提升。
中國房地產報：“三道紅線”對企業有何影響？
李衛鋒：“三道紅線”對我們的影響并不大，民營企業本身杠桿可發揮的空間就小。2019年，融資收緊時，民營企業最早體會到寒意，大多提前集中還款，積極調整負債結構，所以2020年反而沒有壓力。從財務指標來看，截至目前，鴻坤資產負債率和凈資產負債率都在紅線以下。
中國房地產報：鴻坤對規模增長的規劃是怎樣的？2021年是否會加大拿地力度？
李衛鋒：2021年對于鴻坤來說，是甩掉重負加油干的一年。經歷過2019年和2020年，在解決掉一些困難后，未來我們會在規模增長上持續發力。我們計劃是保持每年30%～50%的增長。所以，2021年的拿地力度也會超過2020年，我們北京公司計劃拿地100億元，圍繞我們重點布局區域華北、華東、華南，以及長三角、珠三角的一些城市，未來我們會圍繞這些區域打造多中心協同，在這些城市，進一步深耕。我們要做的不僅是建一座房子，我們更希望能為城市帶來全新的改變。
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